Urząd Miasta Zielonka - zielonka.pl

PROCEDURA PLANU 

---

Dlaczego Miasto właśnie teraz powróciło do tematu planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. Podleśnej?

Miasto nie powróciło teraz do tematu planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ul. Podleśnej. Procedura ta była kontynuowana po zmianie stanu faktycznego i prawnego, który to wstrzymał jej tok na początku roku 2025.

Aktualnie prezentowany projekt planu dla rejonu ul. Podleśnej jest wynikiem kontynuowania tych prac od momentu, kiedy pozwoliła na to sytuacja prawa. W świetle kontynuowanej procedury, projekt ten jest kolejnym etapem procedury planistycznej, nie zaś nowym projektem planu.

Czy plan będzie konsultowany z mieszkańcami? Czy mogę zgłosić swoje uwagi?

Obecnie procedura planistyczna jest na etapie opiniowania projektu z instytucjami publicznymi, które zgodnie z obowiązującymi przepisami, mają 30 dni na zgłoszenie swoich uwag i wniosków. Po zakończeniu tego etapu rozpoczną się sformalizowane konsultacje społeczne na zasadach określonych w ustawie. W tym czasie każdy z Państwa będzie mógł wyrazić swoją opinię, przedstawić sugestie oraz zgłosić ewentualne propozycje zmian w formie wniosku do projektu planu. O rozpoczęciu tego etapu mieszkańcy zostaną poinformowaniu poprzez obwieszczenie Burmistrza Miasta Zielonka, w którym to zostaną wskazane konkretne formy konsultacji i ich terminy.

Czy Miasto wykonało bilans urbanistyczny konieczny do opracowania planów ogólnych?

Równolegle do opracowania planu dla rejonu ul. Podleśnej, gmina przygotowuje plan ogólny, którego częścią są niezbędne analizy urbanistyczne. Te zostały już wykonane. Bilans urbanistyczny i wszystkie jego współczynniki wskazują, iż zaproponowana w prezentowanym planie zabudowa jest możliwa do realizacji. 

Do kiedy musi zostać przyjęty plan ogólny?

Ustawowy termin na uchwalenie przez gminę planu ogólnego to 30 czerwca 2026 roku.

Czy plany ogólne wymuszają na inwestorze (deweloperze) partycypację w kosztach budowy infrastruktury?

Plany ogólne nie wymuszają na żadnym właścicielu nieruchomości partycypacji w kosztach budowy infrastruktury publicznej. Od tego są inne instrumenty, które postaramy się zastosować, np. art 16 Ustawy o drogach publicznych.

Czy wnioski złożone przez mieszkańców w grudniu 2024 r. i styczniu 2025 r. zostały wyrzucone do kosza?

Nie. Wnioski te stanowią element trwającej procedury. Będą rozpatrywane przed uchwalenieniem przez Radę Miasta prezentowanego projektu planu.

Co się stanie z nadesłanymi pytaniami do projektu planu dla rejonu ul. Podleśnej?

Pytania te zostaną opublikowane w dedykowanej zakładce na miejskiej stronie internetowej. Na pytania zostaną udzielone odpowiedzi. Zastrzegamy jednak, iż będziemy udzielali odpowiedzi na pytania merytoryczne dotyczące prezentowanego planu. Bez odpowiedzi i publikacji pozostaną pytania zawierające elementy hejtu, oceny subiektywnej niepodpartej merytorycznymi argumentami czy też niedotyczące samej procedru i projektu planu.

Dlaczego została umożliwiona forma zadawania pytań do planu na tym etapie procedury?

Dobrą praktyką jest poszerzanie zakresu konsultacji społecznych w celu przygotowania projektu zbieżnego z jak najlepiej rozumianym interesem publicznym. Obecna możliwość zadawania pytań jest formą prekonsuktacji. Już na tym etapie chcemy wyjaśniać na bieżąco wszystkie wątpliwości dotyczące merytorycznych aspektów projektu planu dla rejonu ul. Podleśnej.

Dlaczego Miasto nie czeka z przyjęciem plany do momentu uchwalenia planu ogólnego?

Podstawowe motywy są dwa: po pierwsze uniemożliwienie budowy tam bazy paliw (która będzie znacząco oddziaływać na środowisko - zarówno poprzez wzmożony ruch ciężarowy jak i niebezpieczeństwa wybuchu czy zatrucia środowiska), po drugie zapewnienie w najbliższej dekadzie zrównoważonego rozwoju miasta potrzebującego nowych dobrze zaprojektowanych dzielnic mieszkaniowych, nowych mieszkańców, dzieci w przedszkolach i szkołach.

Czy procedura, która trwała w grudniu 2024 r. i styczniu 2025 r. została zakończona, a teraz wznowiona?

Nie. Jest to ta sama procedura, która nie została zakończona. Aktualnie kontynujemy kroki proceduralne, które są częścią tej samej, rozpoczętej procedury planistycznej.

Czy procedowanie projektu planu jest nielegalne?

Proces opracowania planu dla rejonu ul. Podleśnej jest w pełni legalny. Oparty jest o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zadaniem Miasta wynikającym z ustawy o samorządzie gminnym jest przygotowywanie planów miejscowych.

Czy zmieniły się przepisy dotyczące możliwości uchwalenia planu dla rejonu ul. Podleśnej?

Nie. Przepisy się nie zmieniły. Zmienił się stan faktyczny i prawny dotyczący tej konkretnej procedury planistycznej, który po jej wstrzymaniu z tego przedmiotowego powodu, mógł zostć kontynuowany.

Co się stało z wnioskami złożonymi do projektu planu w czasie konsultacji w grudniu 2024 r. i styczniu 2025 r.?

Wnioski zostały zgromadzone w Urzędzie Miasta. Ich rozpatrywanie rozpocznie się na innym etapie aktualnej procedury planistycznej. Nastąpi to po kolejnych formalnych konsultacjach społecznych ogłoszonych w związku z prezentacją projektu planu, a przed uchwaleniem planu przez Radę Miasta.

Czy został wykonany bilans urbanistyczny? Czy bilans urbanistyczny konieczny jest dla planu zagospodarowania przestrzennego, czy też wymagany jest w innej procedurze?

Bilans urbanistyczny jest konieczny do wykonania w innej procedurze - procedurze uchwalenia planu ogólnego. Dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (inny dokument planistyczny niż plan ogólny) nie ma konieczności wykonywania bilansu. Ponieważ te dwie procedruy (planu ogólnego i planu zagospodarowania dla rejonu ul. Podleśnej) są aktualnie realizowane, bilans urbanistyczny został wykonany dla procedury planu ogólnego. Dzięki temu tworząc plan dla rejonu ul. Podleśnej mogliśmy uzyskać odpowiedź, czy proponowane rozwiązania dla rejonu ul. Podleśnej będą zgodne ze wskaźnikami oraz całym bilansem oraz tym samym zespolić w szczegółach te dwa dokumenty planistyczne, tak by były ze sobą spójne.

Jakie przepisy nakazywały zakończyć procedurę w styczniu 2025 r.?

Procedura nie została zakończona (zamknięta) w styczniu 2025 r. Procedura nadl trwa, realizowane są jej kolejne etapy proceduralne wynikające z przepisów ustawy. W styczniu 2025 r. jej dalsza realizacja została wstrzymana ze względu na ówczesny stan prawny i faktyczny, po zmianie którego kroki proceduralne zostały wznowione. Na żadnym etapie procedura ta nie została zakończona.

Czy w tej procedurze została zawarta umowa urbanistyczna?

Nie. Umowa urbanistyczna w tej procedurze nie została zawarta. Umowa urbanistyczna to nowy instrument prawny w planowaniu przestrzennym. Taka umowa zawierana jest między inwestorem a gminą w formie aktu notarialnego. Służy do uregulowania współpracy, gdzie inwestor zobowiązuje się do realizacji tzw. inwestycji uzupełniającej w zamian za spełnienie jego żądań dotyczących konkretnych rozwiazań urbanistycznych wpisanych do planu. W tej procedurze Miasto samo określiło to, jak wyglądać ma w przyszłości ten obszar, jak wysokie mogą być budynki, jaka ma być zachowana powierzchnia biologicznie czynna czy też jak wyglądać ma dominujący układ komunikacyjny.

Czy w przypadku tego planu Miasto spieszy się z jego uchwaleniem?

Nie, Miastu nie spieszy się z uchwaleniem planu dla rejonu ul. Podleśnej. Realizujemy tę procedurę w taki sposób, by opracować plan dla tego rejonu, który uwzględni zarówno nasze lokalne uwarunkowania, pierwotny układ urbanistyczny Zielonki, interes i potrzeby miasta. Przede wszystkim, by opracowany plan nie zaburzył w żaden sposób porządku przestrzennego Miasta Zielonka. Aktualnie prezentowany plan spełnia wszystkie nasze dążenia i został opracowany na podstawie zasad z najlepszych planów miejsowych, które zostały uchwalone w Polsce oraz rekomendacji płynących z opracowań naukowych.

Kiedy możliwe jest uchwalenie planu dla rejonu ul. Podleśnej?

Po zakończeniu zgodnej z ustawą procedury. Aktualnie realizowany jest etap opiniowania projektu planu przez instytucje i podmioty publiczne wynikające z przepisów prawa. Etap ten trwa 30 dni, powinien zakończyć się 12 października. Po tym czasie, jeżeli instytucje i podmioty publiczne nie zgłoszą w etapie opiniowania kluczowych uwag, które będą wymuszały na nas dokonanie zmian w projekcie, przystąpimy do kolejnego etapu wynikającego z prawa tj. prezentacji projektu planu oraz sformalizowanych konsultacji społecznych. Konsultacje i prezentacja planu zostaną ogłoszone poprzez formalne obwieszczenie, zawierające konkretne sposoby i formuły prowadzenia konsultacji. Uchwalenie planu dla rejonu ul. Podleśnej na podstawie szacunów czasu trwania poszczególnych etapu możliwe jest do końca tego roku. Niestety na tym etapie nie można konkretnie określić terminu uchwalenia planu dla rejonu ul. Podleśnej.

Gdzie jest bilans urbanistyczny określający parametry i możliwości zabudowy w mieście?

Bilanse urbanistyczne przygotowuje się dla planów ogólnych tj. dla innej procedury planistycznej. Ta jest aktualnie realizowana jednocześnie z procedurą planu dla rejonu ul. Podleśnej. Bilans urbanistyczny został wykonany dla procedury planu ogólnego.

Dlaczego nie powstał zintegrowany plan inwestycyjny, w którym można wskazać co ma wykonać inwestor?

Jest to inna procedura. Przy zintegrowanym planie inwestycyjnym to inwestor tworzyłby plan miejscowy i go finansował - dość ryzykowna formuła. Miasto chce uzyskać jak najlepsze rezultaty w zakresie kształtowania przestrzennego i urbanistycznego. Dlatego też sami opracowaliśmy projekt planu dla rejonu ul. Podleśnej i jego szczegółowe założenia.

Dlaczego plan procedowany jest teraz, a nie dopiero po uchwaleniu planu ogólnego?

W aktualnym stanie prawnym i faktycznym jedna procedura nie wyklucza drugiej. Oba dokumenty są procedowane równolegle.

Jakie konkretne nastąpiły zmiany stanu faktycznego i prawnego dotyczący tej konkretnej procedury planistycznej Planu Zagospodarowania Przestrzennego ul. Podleśnej, który to wstrzymał jej tok na początku roku 2025?

Przywrócenie możliwości oceny zasadności zastosowania środka rewizyjnego dokumentacji planistycznej.

AKTUALNA WERSJA PROJEKTU 

---

Czym są kwartały i dlaczego zostały wprowadzone do projektu planu?

Kwartał to wyznaczony na planie konkretny fragment terenu przeznaczony pod zabudowę. W jego granicach oznaczonych liniami określono szczegółowe parametry, takie jak maksymalna liczba pięter czy wysokość budynków, które mogą tam powstać. To rozwiązanie nawiązuje do historycznego układu Zielonki widocznego m.in. w rejonie ulic Mickiewicza, Sienkiewicza, Staszica czy Chopina. Dzięki takiemu podziałowi łatwiej jest zaplanować zabudowę w sposób uporządkowany, z zapewnieniem miejsca na zieleń, a jednocześnie ograniczyć możliwość chaotycznej i przypadkowej rozbudowy.

Jak będzie kształtowała się zabudowa?

Obszar jest podzielony na kwartały, z których każdy ma przypisane do siebie ograniczenia dotyczące wysokości zabudowy. Wysokość będzie zróżnicowana - większość zabudowy omawianego obszaru w założeniu ograniczona będzie do wysokości 2 i 4 pięter. Limity pozwalają zachować zrównoważony rozwój obszaru i umożliwiają kontrolowaną zabudowę terenu oraz zachowanie proporcji między terenami zielonymi a powierzchnią zabudowaną. Ponadto poszczególne wskaźniki dają możliwość architektom do stworzenia bardzo ciekawego przestrzennie układu zabudowy.

Plan ściśle określa również, jakie kolory będą mogły mieć elewacje wszystkich budynków. Będzie to kolor biały, a w przypadku wyboru przez projektantów naturalnych materiałów, jak np. cegła – wyłącznie ich naturalny kolor.

W planie uwzględniono zapewnienie miejsca na lokale usługowe, tereny rekreacyjne, miejsca parkingowe dla samochodów i rowerów oraz aleje wypełnione zielenią. Zaplanowano dominujący układ drogowy wewnątrz całego obszaru oraz szerokie przestrzenie pomiędzy kwartałami, umożliwiające stworzenie alei, deptaków, ścieżek i chodników. Od strony sąsiedniej gminy zaplanowany został pas zieleni o szerokości od 15 do 100 m. W tym pasie będą mogły powstać wyłącznie place zabaw, boiska i ścieżki spacerowe. Dominującym jednak przeznaczeniem w nim jest zieleń wysoka i niska.

Jaką mamy pewność, że nie powstaną tam wyższe budynki, niż wskazane w planie?

Maksymalną wysokość zabudowy w tym rejonie określono w 3 (sztuki) kwartałach dopuszczających możliwość budowy budynków sześciopiętrowych z parterem, czyli 24 metrów od poziomu terenu do najwyższego punktu budynku. W większej części tego obszaru dopuszczono jednak niższą zabudowę tj. do 2 lub 4 pięter z parterem. Zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego są wiążące i stanowią podstawę do wydawania pozwoleń na budowę. Oznacza to, że żaden budynek nie może być wyższy, niż przewidują to zapisy planu. W razie naruszenia przepisów budowa zostaje wstrzymana, mogą zostać nałożone kary finansowe, a w skrajnych przypadkach nawet nakaz rozbiórki.

Czy oprócz zabudowy mieszkaniowej powstaną tam także punkty usługowe?

Projekt przewiduje możliwość tworzenia lokali usługowych jedynie na parterach budynków, aby dostęp do nich był ułatwiony dla mieszkańców oraz osób z niepełnosprawnościami. Zapisy planów dopuszczają jedynie usługi nieuciążliwe, to znaczy takie, które nie wpływają negatywnie na zdrowie ludzi i środowisko oraz nie powodują znacznego zanieczyszczenia lub hałasu. Przykładami nieuciążliwych usług są sklepy lub restauracje.

Na całym obszarze objętym planem zakazuje się lokalizowania usług:

• uciążliwych;
• związanych z gospodarką odpadami ich magazynowaniem, spalaniem i recyklingiem;
• warsztatów samochodowych, stacji diagnostycznych, lakierni;
• zbiorowego zakwaterowania (hoteli, hosteli, szpitali, noclegowni);
• mechaniki pojazdowej i serwisu;
• stacji obsługi z wykorzystaniem stanowisk roboczych;
• myjni samochodowych;
• stacji kontroli pojazdów;
• w zakresie form rozrywki lub rekreacji organizowanych w pomieszczeniach lub innych miejscach o zamkniętej przestrzeni - dyskoteki, kluby nocne;
• stacji dyspozycji pojazdów specjalnych – karetek i pojazdów transportu medycznego;
• centr logistycznych i magazynów.

Czy Miasto ma w planach korektę granic w miejscu drogi od tego terenu do drogi wojewódzkiej nr 631?

Miasto nie planuje korekty granic, gdyż nie jest to niezbędne do funkcjonowania w przyszłości tego obszaru, jako zabudowy wielomieszkaniowej.

Czym aktualny projekt planu różni się od tego prezentowanego pod koniec 2024 r.?

Nowy projekt planu wyznacza tkankę miejską, określa przestrzenie publiczne, stwarza sekwencje ulic i placów, porządkuje obszar poprzez kwartały o różnej wysokości zabudowy, zapewnia komfortową ilość terenów biologicznie czynnych i obszarów zielonych. Projekt narzuca inwestorowi takie rozwiązania, które gwarantują budowę na tym terenie atrakcyjnej części miasta.

Czy projekt planu powoduje zaburzenie jakichkolwiek wskaźników urbanistycznych?

Projekt nie powoduje zaburzenia wskaźników urbanistycznych. Miasto od lat pozbawione jest nowych terenów rozwojowych, a ich dotychczasowe wysycenie w planach umożliwia, a wręcz zobowiązuje do poszukiwania nowych takich obszarów. Najlepiej o tym mówią wskaźniki demograficzne naszego miasta, które od 20 lat ulegają ciągłemu spadkowi.

Dlaczego w tym miejscu nie można wybudować basenu i Parku rozrywki dla dzieci i młodzieży?

Jest to teren będący w posiadaniu osób prywatnych. Gmina nie ma mocy, ani żadnych narzędzi wynikających z prawa, by decydować o zamiarach inwestora. Miasto może jedynie określić przeznaczenie danego terenu w planie zagospodarowania przestrzennego - wskazując, iż może znaleźć się tam np. obszar mieszkaniowy o konkretnych parametrach zabudowy. Nie może jednak podjąć decyzji za właściciela jakie konkretnie w tym przeznaczeniu budynki mają tam powstać.

Czy w każdym kwartale zgodnie z zapisami planu trzeba będzie zachować 35% powierzchni zielonej - biologicznie czynnej?

Tak, takie są proponowane wskaźniki dla wszystkich terenów MW. W każdym prezentowanym kwartale została wpisana konieczność zachowania 35% powierzchni zielonej - biologicznie czynnej.

Czy drzewa, które zostały zaznaczone na planie, to jedyne drzewa, które będą mogły być posadzone na tym terenie?

To szpalery drzew wzdłuż dróg i ciągów spacerowych, stanowiące standard zagospodarowania pasów drogowych. Nie są to jedyne miejsca, w których będą mogły być sadzone drzewa. Praktycznie każdy obszar w planie daje możliwość nasadzeń drzew i innej zieleni. Drzewa zaznaczone na planie to te, które muszą zostać nasadzone. Zostało to tak zaplanowane, by określone ciągi komunikacyjne i przestrzenie pomiędzy kwartałami były obowiązkowo zielone, podnosiły komfort mieszkania na tym terenie, a tym samym były przyjazne dla mieszkańców.

Ilu mieszkańców może zamieszkać na tym osiedlu po jego całkowitym wybudowaniu?

Szacujemy, że (w zależności od przyjętych rozwiązań architektonicznych i funkcjonalnych) może to być liczba między 3500 a maksymalnie 4500 mieszkańców, zakładając wybudowanie wszystkich budynków. Konkretne szacuki i wyliczenia przedstawimy w odrębnej odpowiedzi na tożsame pytanie. Trzeba podkreślić, iż budowa budynków wielomieszkaniowych, jak każda budowa jest procesem wieloletnim i następuje etapowo. Oszacowana przez nas liczba mieszkańców, zakłada zakończenie procesu budowlanego na tym terenie tj. stan kiedy wszystkie powstałe tam budynki zostaną zamieszkane, a inne budynki nie będą już budowane.

Jak zostały oszacowane liczby mieszkańców mogących zamieszkać na tym osiedlu?

Poprzez skrupulatne wyliczenia wynikające z przyjętych wskaźników urbanistycznych i zapisów polskiego prawa dotyczących wymogów doświetlenia i przewietrzania mieszkań w budownictwie wielorodzinnym.

Czy wskazane na planie drzewa można w ogóle posadzić zgodnie z przepisami dotyczącymi lokalizacji dróg pożarowych?

Tak, zgodnie z przepisami szczegółowymi wskazane na planie drzewa można posadzić. Szczegółowe zapisy planu wskazują, iż drzewa mają być posadzone w odległości od 5 do 12 metrów od siebie (w zależności od gatunku drzewa). Taki zapis umożliwia lokalizację dróg pożarowych z jednoczesną możliwością posadzenia drzew w sposób wskazany na załączniku graficznym planu.

Jak zgodnie z zapisami planu mają być sadzone drzewa?

Plan nie reguluje sposobu sadzenia drzew. To zadanie podmiotów wykonujących nasadzenia. Przepisy planu wskazują, iż drzewa mają zostac posadzone w konkretnych miejscach i konkretnych odległościach od siebie.

Czy drzewa będą mogły być sadzone również wewnątrz kwartałów?

Tak, drzewa mogą być sadzone wewnątrz kwartałów, na placach oraz na terenach zielonych. Wskazane na planie miejsca są tymi, w których drzewa posadzone być muszą.

Czy na tym obaszarze mogą powstać publiczne szkoły, przedszkola lub żłobek?

Tak, istnieje możliwość wbudowania usług publicznych w parterach projektowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Z punktu widzenia sytuacji demograficznej Miasta, nie ma jednak potrzeby by w tym miejscu powstawały szkoły czy przedszkola. Aktualna miejska infrastruktura społeczna (szkoły, przedszkola, budowany żłobek) opierając się na szacunkowej liczbie mieszkańców na tym terenie, jest w stanie w pełni zaspokoić te potrzeby.

Czy dla takiego osiedla potrzebna będzie budowa nowej szkoły publicznej lub nowego przedszkola publicznego?

Wskaźniki demograficzne, póki co, są raczej alarmujące w drugą stronę. Liczba dzieci w placówkach publicznych naszej gminy spada, a dzietność drastycznie maleje. Opierając się na szacunkowej liczbie przyszłych mieszkańców, należy stwierdzić, iż nie będzie konieczności budowy nowej szkoły czy przedszkola. Aktualna miejska infrastruktura społeczna (szkoły, przedszkola, budowany żłobek) jest w stanie w pełni zaspokoić te potrzeby.

Jakie nakłady finansowe zaplanował deweloper na budowę bloków?

Nie znamy planów dewelopera, ani jego zamiarów finansowych. Na podstawie planu dopiero może powstać konkretny projekt architektoniczny, na podstawie którego mogą być określone wszelkie związane z nim koszty. Nie jest to jednak zadanie Miasta, gdyż miasto nie będzie inwestorem.

Czy nie lepszym dla miasta jest pozostawienie obszaru przemysłowego i umożliwienie powstania na tym terenie zakładów przemysłowych, które mogą być miejscami pracy dla wielu ludzi?

Trudno jest zapewnić odpowiedniego, bezpiecznego inwestora przemysłowego na terenach będących własnością prywatną. Samymi zapisami mpzp nie zawsze można to zagwarantować. Z drugiej strony miasto potrzebuje nowych terenów rozwoju mieszkaniowego w zrównoważonej formule - i taką propozycję Państwu przedkładamy. Aktualne zapisy planu dla tego obszaru umożliwiają powstanie na tym terenie wielu podmiotów groźnych dla środowiska, zdrowia, życia i komfortu mieszkania w Zielonce, ale także oddziałujących na znaczącą cześć Miasta jak np. baza paliw.

Czy plan dla rejonu Podleśnej został stworzony w odpowiedzi na wytyczne dewelopera?

Plan został stworzony w oparciu o najlepsze praktyki i rekomendacje tworzenia takich dokumentów w terenach aglomeracyjnych (np. Osiedle Wilno w Warszawie czy Naramowice w Poznaniu), kształtując propozycję budowy dobrego i wygodnego do życia fragmentu miasta, opartego o miejscową historię i tkankę urbanistyczną.

Czy w planie ogólnym można wpisać obowiązki inwestora wobec gminy, jak budowa infrastruktury?

Nie, służą ku temu inne instrumenty prawne, np. art.16 ustawy o drogach publicznych.

Co stanie się z budynkiem komunalnym przy ul. Podleśnej i jego mieszkańcami? Jakie plany ma miasto wobec tego budynku oraz jego mieszkańców?

Miasto chce znaleźć rozwiązanie umożliwiające przesiedlenie wszystkich mieszkańców tego budynku komunalnego do nowych lokali. Na dzień dzisiejszy jego stan oraz dewastacja, przekreślają możliwość inwestowania w jego modernizację. Stało się to nieracjonalnie. Aktualnie pracujemy nad znalezieniem najlepszego rozwiązania dla mieszkańców tego budynku. Rozważamy również możliwość wymiany tej nieruchomości na mieszkania komunalne na terenie nowego osiedla lub w innych lokalizacjach na terenie naszego miasta. W przypadku zaproponowania nowych lokali mieszkańcom tego budynku poddane rozwadze Rady Miasta będzie zbycie tej nieruchomości.

Czy w planie przewidziano maksymalną liczbę mieszkań na kwartał?

Przewidziano wskaźniki dotyczące powierzchni zabudowy, intensywności zabudowy i ilości miejsc parkingowych przypadających na mieszkania o określonej wielkości. Na podstawie tych wskaźników architekci będą mogli zaprojektować odpowiednią (zrównoważoną) liczbę mieszkań przy zastosowaniu innych przepisów szczegółowych, jak chociażby przepisy prawa budowlanego.

Czy 35% powierzchni biologicznie czynnej dotyczy każdego pojedynczego kwartału czy całego obszaru?

35% powierzchni biologicznie czynnej dotyczy każdego pojedyńczego kwartału. Taka powierzchnia musi być zachowana w każdym kwartale zaplanowanym na tym obszarze.

Jak będzie rozwiązane parkowanie gości – czy powstaną ogólnodostępne parkingi?

Istnieje możliwość sytuowania miejsc parkingowych w pasach drogowych oraz w kwartałach zabudowy czy też placach oraz w przestrzeniach pomiędzy kwartałami.

Jaki jest przewidywany harmonogram – kiedy może ruszyć pierwsza budowa?

Miasto nie ma wiedzy na temat planów inwestycyjnych inwestora.

Czy któryś deweloper złożył już wstępne projekty?

Nie. Miasto nie zna żadnych planów projektowych inwestora.

Dlaczego układ drogowy tego obszaru nie łączy się z sąsiednim miastem Kobyłka?

Nie ma takiej potrzeby, aby układ planu nawiązywał do ukadu komunikacyjnego sąsiedniej gminy mając zapewniony dostęp do dróg publicznych na własnym terenie. Takie założenie zostało wpisane z pełną premedytacją, gdyż jako Miasto nie chcemy obciążać naszych lokalnych dróg gminnych dodatkowym natężeniem ruchu. Sąsiadująca gmina jest włączona w układ komunikacyjny dzięki drogom powiatowym, przechodzącym również przez obszar Miasta Zielonka.

Dlaczego w planie wprowadzono konieczność utworzenia placów publicznych? Co może na nich powstać i do czego mają służyć?

Place są elementem składowym budowy dobrze zaprojektowanego miasta. Mogą stanowić miejsca spotkań, integracji społecznej, rekreacji, gastronomii. Od wieków najlepsze miasta powstawały na zasadzie ciągu dobrze skomponowanych przestrzeni publicznych - sekwencji ulic i placów. Takie rozwiązanie zostało wpisane do tego projektu planu. Na placach oprócz wyżej wspomnianych usług, mogą powstać również miejsca postojowe (na obszarze nie większej niż 20% całej powierzchni placu), ciągi komunikacyjne (chodniki, ścieżki, deptaki), rozwiązania drogowe, jak ronda czy skrzyżowania. Warto podkreślić, iż zgodnie z zapisami szczegółowymi planu plac musi być w co najmniej 20% swojej powierzchni terenem zielonym. Place mogą również służyć do realizacji przedsięwzięć miejskich jak np. realizacja oferty kulturalnej.

Co oznaczają parametry: nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy?

Są to parametry powszechnie stosowane w planach miejscowych, ich definicje można znaleźć w przepisach, ale również w ogólnodostępnych źródłach. Nadziemna intensywność zabudowy to wskaźnik urbanistyczny regulujący wykorzystanie terenu, określający stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji naziemnych budynków do powierzchni działki, a nie całkowitą powierzchnię wszystkich budynków na niej. Jest to kluczowy parametr w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określający granice budowy i wpływający na gęstość zabudowy oraz charakter przestrzeni miejskiej. Wskaźnik ten określa, jaką część działki można zabudować na poziomie kondygnacji naziemnych, a nie sumaryczną wielkość wszystkich budynków. Maksymalny udział powierzchni zabudowy określa dopuszczalny procent powierzchni działki, który można pokryć budynkami. Wartość ta jest ustalana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i stanowi maksymalny limit, którego nie można przekroczyć podczas budowy. To wskaźnik określający, jaką część całkowitej powierzchni działki można zabudować budynkami. Służy do zachowania ładu przestrzennego i ochrony środowiska naturalnego na danym terenie.

Dlaczego ustalono jeden kolor elewacji na całym obszarze objętym planem?

Kolor biały jest najczęściej spotykanym kolorem budynków murowanych w Europie - jest to podyktowane względami historycznymi i estetycznymi. Dzięki takiemu zapisowi osiągniemy efekt uspokojenia krajobrazu, braku nieestetycznego w przestrzeni publicznej układu budynków w różnych kolorach elewacji. Kolor biały wpisuje sie również w całą przestrzeń i krajobraz otaczający obszar przy ul. Podleśnej. Dzięki zastosowaniu takiego zapisu mamy pewność, że w tym miejscu nie pojawi się nic, co mogłoby szpecić elewacją całą otaczającą przestrzeń. Plan dopuszcza również różnorodną kolorystykę elewacji pod warunkiem zastosowania naturalnych materiałów elewacyjnych (drewno, kamień, stal - te muszą wówczas pozostać naturalnymi). Takie szczegółowe zapisy to możliwość tworzenia ciekawych architektonicznie budynków z równie ciekawą elewacją, pasującą do otoczenia.

Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego rejonu ul. Podleśnej będzie określał, czy budowane tam osiedla będą przestrzenią otwartą (podobnie jak osiedle na ul. Wolności 2), czy będą to osiedla z ograniczonym dostępem tylko dla ich mieszkańców - ogrodzenie, bramy i furtki?

Projekt planu miejscowego dla rejonu ul. Podleśnej nie wprowadza zakazu grodzenia terenów prywatnych, gdyż przepisy krajowe umożliwiają budowę niskich ogrodzeń bez uzyskiwania pozwoleń. Ewentualny całkowity zakaz grodzenia może zostać wprowadzony w ramach uchwały krajobrazowej, nad której ponownym wdrożeniem Miasto obecnie się zastanawia. 

Przedstawiony projekt planu sugeruje jednak architektom i inwestorom pozostawienie otwartych przestrzeni publicznych w miejscach projektowanych dróg, placów, przejsć i przejazdów rowerowych między kwartałami, natomiast przestrzenie wewnątrz kwartałów mogą pozostać terenami półprywatnymi z zachowaniem ograniczonego dostępu. 

Rejon posiada jedynie dwie drogi wjazdowe. W jaki sposób zostanie przemyślana komunikacja zbiorowa oraz prywatna?

Komunikacja prywatna będzie odbywać się drogami gminnymi i powiatowymi, zapewniającymi połączenie z siecią dróg publicznych. Na obecnym etapie, gdy teren nie jest jeszcze zabudowany ani zamieszkały, nie przewiduje się rozszerzenia komunikacji zbiorowej. Jej rozwój zostanie rozważony po zasiedleniu obszaru, na podstawie rzeczywistych potrzeb mieszkańców.

Czy będzie poprowadzony autobus na stacje kolejową tak, aby nie stać w korkach na tych drogach?

Miasto planuje rozwój komunikacji zbiorowej wraz z postępem zabudowy i zasiedlania rejonu. Obecnie nie jest możliwe określenie przebiegu nowych linii, ponieważ zależy to od przyszłego natężenia ruchu i liczby mieszkańców. Docelowo miasto będzie dostosowywać sieć połączeń, tak aby zapewnić dogodne dojazdy do stacji kolejowej i innych punktów przesiadkowych.

W jaki sposób zostanie zagwarantowane bezpieczeństwo dzieci, które będą się wychowywały na osiedlu, a także w okolicznych domach, ponieważ na głównej drodze do centrum Zielonki znajduje się Przedszkole nr 3?

Miasto posiada gotowy do realizacji projekt budowy ulic Prostej i Podleśnej, obejmujący chodnik, ścieżkę rowerową oraz ciąg pieszo–rowerowy. Realizacja tego zadania inwestycyjnego zwiększy bezpieczeństwo pieszych i rowerzystów, w tym dzieci uczęszczających do okolicznych placówek oświatowych.

Czy bezpieczeństwo, jak i hałas z aut może stanowić potencjalny problem dla najmłodszych?

Ulice Prosta i Podleśna mają charakter dróg dojazdowych, a nie tras o dużym natężeniu ruchu, dlatego nie przewiduje się występowania nadmiernego hałasu. Kwestia poziomu bezpieczeństwa dzieci w ruchu pieszym zostanie znacząco poprawiona poprzez realizację infrastruktury pieszej i rowerowej w ramach realizajcji gotowego już projektu dorogwego Prosta-Podleśna.

Czy zostanie poprowadzony chodnik, jak i na przykład droga rowerowa w tym regionie, aby dzieci mogły bezpiecznie dotrzeć do szkół znajdujących się w innych regionach Zielonki, np. SP 2, a także na stację kolejową? (Koncepcja rozwoju ścieżek rowerowych na obszarze gminy Zielonka nie zawiera żadnych ścieżek w tym regionie).

Miasto posiada gotowy projekt budowy ulic Prostej i Podleśnej, obejmujący chodnik, ścieżkę rowerową oraz ciąg pieszo–rowerowy, co zapewni bezpieczne dojście i dojazd dzieci do szkół oraz stacji kolejowej.

Dlaczego plan nie zabezpiecza pasa pod nowoczesną drogę rowerową wzdłuż ulicy Podleśnej? Taka droga dla osiedla liczącego 4500 mieszkańców na pewno będzie użyteczna, ułatwi dojazd do stacji kolejowej i centrum miasta.

Projekt planu został dostosowany do istniejącej dokumentacji projektowej budowy ulic Prostej i Podleśnej. Pas drogowy umożliwia realizację ścieżki rowerowej i ciągu pieszo–rowerowego, które są już ujęte w gotowym do realizacji projekcie drogowym zapewniającym bezpieczną komunikację rowerową i pieszą.

Dlaczego nie przewidziano chodnika i drogi rowerowej na przedłużeniu ulicy Jeżynowej w Kobyłce?

Brak chodnika i drogi rowerowej w przedłużeniu ul. Jeżynowej wynika z wniosków mieszkańców oraz stanowiska władz gminy Kobyłka. Rozwiązania przyjęte w planie chronią interes Miasta Zielonka, jednak nie wykluczają w przyszłości budowy połączeń pieszo–rowerowych – w tym poprzez wylot dróg wewnętrznych w kierunku obecnej bocznicy kolejowej.

Czy oprócz wjazdu na teren osiedla od strony ul. Podleśnej przewidziano doprowadzenie drogi z innej strony?

Projekt planu przewiduje dwa obowiązkowe wjazdy od ul. Podleśnej oraz możliwość dodatkowego połączenia z placem oznaczonym 2KOR. Zabezpieczono również wylot na istniejącą bocznicę kolejową, która w przyszłości może zostać wykorzystana pod drogę z infrastrukturą towarzyszącą. Nie zaplanowano innych połączeń drogowych, w tym z siecią dróg publicznych w Kobyłce, aby ograniczyć natężenie ruchu w rejonie.

Czy urzędowi coś wiadomo odnośnie drogi biegnącej w lesie do trasy S8 – czy zostanie ona wykupiona przez inwestora i dostosowana do zwiększonego ruchu samochodowego?

Aktualnie trwa procedura ustalenia planu zagospodarowania dla terenu przy ul. Podleśnej. Miasto nie posiada planów inwestycyjnych inwestora. Droga biegnąca w lesie położona jest zarówno w granicach administracyjnych gminy Marki, jak i na terenach należących do Nadleśnictwa Drewnica. Zatem należy stwierdzić, iż znajduje się poza realnym wpływem administracyjnym gminy Zielonka. Niemniej jednak jako Miasto będziemy podejmowali działania, by droga ta została w niedalekiej przyszłości włączona do sieci dróg publicznych i dostosowana infrastrukturalnie do przyszłego ruchu drogowego.

Czy w związku z budową osiedla urząd powrócił do tematu budowy łącznika Krzywa-Podleśna i będzie go realizował? Jeśli tak, to kiedy?

Budowa łącznika Krzywa–Podleśna nie jest bezpośrednio związana z planowaną zabudową przy ul. Podleśnej lecz stanowi element układu komunikacyjnego miasta. Decyzja o realizacji inwestycji zostanie poprzedzona konsultacjami społecznymi, które pozwolą ocenić zasadność budowy drogi łączącej ul. Krzywą z drogą wojewódzką nr 631 i węzłem trasy S8. Konsultacje będą dotyczyły budowy odcinka drogi publicznej, który da możliwość wyprowadzenia ruchu drogowego z centrum miasta, umożliwiając bezpośredni przejazd z drogi powiatowej do drogi wojewódzkiej. Jeżeli mieszkańcy Miasta Zielonka zdecydują, iż takie rozwiązanie jest korzystne dla całego miasta, powrócimy do prac związanych z planowaniem budowy tego łącznika.

Czy i gdzie jest planowane podłączenie osiedla do kanalizacji?

Tak, zostało to przewidziane. Projekt planu zakłada odprowadzanie ścieków sanitarnych miejską siecią kanalizacyjną. Obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej należy lokalizować na terenach położonych w liniach rozgraniczających dróg publicznych oraz publicznych ciągów pieszo-jezdnych.

Na ile wydolny jest obecny system odprowadzania ścieków, aby przyjąć ścieki od ok. 3 tys. osób? Jak jest wydolny system doprowadzania wody do mieszkań, aby dołączyć kolejne 2 tys. mieszkań i nie spowodować spadków ciśnienia w istniejących mieszkaniach?

Szczegóły i zakres niezbędnych do realizacji inwestycji będą możliwe do określenia dopiero w przypadku złożenia wniosku o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Na podstawie wniosku spółka opracuje warunki techniczne, mając na uwadze podstawowy obowiązek przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, jakim jest zapewnienie zdolności posiadanych urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych do realizacji dostaw wody w wymaganej ilości i pod odpowiednim ciśnieniem oraz dostaw wody i odprowadzania ścieków w sposób ciągły i niezawodny, a także zapewnienie należytej jakości dostarczanej wody i odprowadzanych ścieków.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2024 poz. 757) przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, ustalonych przez gminę w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji, o którym mowa w art. 21 ust. 1. Należy przy tym zauważyć, że w terenach o wysokiej koncentracji odbiorców, takich jak osiedla mieszkaniowe, inwestycje w sieć wodociągową i kanalizacyjną są bardziej efektywne pod względem kosztów jednostkowych. Po spełnieniu powyższego, zbiorcza sieć wodociągowa w Zielonce będzie w stanie zapewnić dostawę wody dla dodatkowych 2 tysięcy mieszkań, a zbiorcza sieć kanalizacji sanitarnej w Zielonce będzie w stanie odebrać dodatkową ilość ścieków od około 3 tysięcy osób bez wpływu na jakość świadczonych usług dla obecnych odbiorców.

Czy na podstawie szacowanej liczby nowych mieszkańców, miasto posiada szacunki ile może przybyć nowych aut i jak to wpłynie na drożność dróg gminnych?

Miasto korzysta z szacunków sporządzanych co 5 lat przez zarządy dróg w ramach badania generalnych analiz i pomiarów ruchu, i na tej podstawie dostosowuje wieloletnie plany inwestycyjne miejskiej infrastruktury drogowej. Szacunki te biorą pod uwagę potencjał i ruchy migracyjne w obszarze nie tylko samego miasta, ale i przyległego obszaru aglomeracyjnego. Na dzień dzisiejszy, nie posiadając jakichkolwiek danych - gdyż teren ten jeszcze jest niezamieszkały - miasto nie posiada szacunków dotyczących przyszłej liczby aut.

Czy inwestor planuje budowę osiedle zamkniętgo dla innych osób niż mieszkańcy?

Przedstawiony projekt planu sugeruje architektom i inwestorom pozostawienie otwartych przestrzeni publicznych w miejscach projektowanych dróg, placów, przejsć i przejazdów rowerowych miedzy kwartałami, natomiast przestrzenie wewnątrz kwartałów mogą pozostać terenami półprywatnymi z zachowaniem ograniczonego dostępu.

Jeżeli będzie to osiedle zamknięte, to w jaki sposób będą dostępne punkty usługowe, sklepy itd. dla reszty mieszkańców Zielonki?

Z czysto społeczno-ekonomiczego założenia można wnioskować, że w interesie najemców lokali usługowych będzie dążenie do pozostawienia głównych ciągów drogowych i placów jako dostępnych publicznie dla szerszego grona odbiorców.

W jakim celu do projektu planu została wprowadzona obowiązująca linia zabudowy?

Obowiązująca linia zabudowy służy wyznaczeniu dokładnego miejsca posadowienia ściany frontowej budynku, co ma na celu stworzenie spójnej i harmonijnej zabudowy, dopasowując ją do istniejącego otoczenia i utrzymując ład przestrzenny. W odróżnieniu od nieprzekraczalnej linii zabudowy, która określa strefę, której nie można przekroczyć, linia obowiązująca nakazuje konkretne umiejscowienie frontowej ściany.

Czy obowiązująca linia zabudowy spowoduje, iż na tym obszarze będziemy mieli długie bloki z dziedzińcami (studniami w środku)?

Nie. Wszystko zależy od projektu architektonicznego dla danego bloku oraz wpisania go w zasady określone przez plan zagospodarowania. Cele obowiązującej linii zabudowy to:

• harmonizacja przestrzenna, czyli dążenie do tego, aby nowa zabudowa wpasowywała się w istniejący krajobraz urbanistyczny i tworzyła spójną całość z sąsiednimi obiektami;
• porządek urbanistyczny, czyli uporządkowanie układu przestrzennego i nadanie jednolitego charakteru danej ulicy lub dzielnicy;
• estetyka, czyli umożliwienie stworzenia estetycznego i funkcjonalnego układu przestrzennego.

Czy w takim stanie, na jaki wskazuje projekt planu, nie będzie odstępów pomiędzy blokami, które będą musiały mieć frontowe ściany wybudowane na obowiązującej linii zabudowy? Czy jednak zapisy projektu dopuszczają możliwość odstępów pomiędzy poszczególnymi blokami?

Zapisy planu nie nakazują zabudowy na całej długości obowiązującej linii zabudowy, co oznacza, że odstępy pomiędzy blokami mogą występować.

Czy pomiędzy poszczególnymi obszarami (np. 5MW i 4MW oraz 6MW i 7MW), gdzie zaplanowane jest 24m odstępu, możliwym jest wybudowanie dróg dojazdowych, tak by doprowadzić te drogi do wnętrza obszarów?

Tak, można tę przestrzeń wykorzystać na budowę drogi dojazdowej, chodnika, ciągu pieszego czy rowerowego lub woonerf [woonerf - wielofunkcyjna, bezpieczna przestrzeń wspólna z pierwszeństwem dla pieszych i rowerzystów. Zamiast oddzielnych chodników, woonerf łączy funkcje ulicy, deptaka i miejsca spotkań, a ruch samochodowy jest ograniczony, aby zwiększyć bezpieczeństwo i zachęcić do spędzania czasu na zewnątrz]. 

Czy poza obszarami, tam gdzie zaplanowane są drzewa, trzeba będzie spełnić również wymóg zachowania 35% powierzchni zielonej, biologicznie czynnej?

Tak. Trzeba będzie spełnić wymóg zachowania 35% powierzchni biologicznie czynnej w każdym obszarze podzielonym przez linie rozgraniczające. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej liczy się dla całego obszaru w liniach rozgraniczających, dla każdego terenu o różnych oznaczeniach osobno.

Jak długo może trwać budowa bloków na tym terenie?

Miasto prowadzi procedurę zmiany planu w oparciu o obowiązujące przepisy, konsultując dokument najszerzej jak to możliwe z mieszkańcami. Przyszłe prace budowlane będą prowadzone z zachowaniem przyjętej w regionie kultury pracy, na podstawie uzgodnień, pozwoleń i obostrzeń wynikających z przepisów prawa krajowego. Nie będąc inwestorem, a w tym przypadku miasto nim nie będzie, można wyłącznie odwołać się do danych pochodzących z GUSu, które wskazują, iż w 2024 roku czas trwania budowy jednego bloku w Polsce wynosił 26 miesięcy od momentu rozpoczęcia prac do oddania budynku do użytkowania.

Czy w związku z przewidywanym wzrostem liczby mieszkańców, a tym samym samochodów, miasto przewidziało budowę nowych parkingów w centrum miasta?

Rolą zrównoważonego miasta nie jest zabudowywanie jego centrum jedynie rosnącą liczbą nowych parkingów (bo prowadzi to do zachęcania korzystania z samochodów), ale takie tworzenie infrastruktury pieszej, rowerowej i wspierającej transport publiczny, aby zachęcać jego mieszkańców do wyboru alternatywnych środków przemieszczania się.